25.10.2010

О Рублевке... Дома и люди...

Погода дивная сегодня была...

Настоящая золотая осень -солнце, чистейшее синее небо и разноцветье умопомрачительное...

Чудесный день для съездить за город и взять в работу какой-нибудь домик.

Вот я и двинула на Рублевку, пришла заявка на сайт, тянула аж неделю -непогодь, а очень хотелось красивых фотографий и хорошего настроения. Получилось!

21.10.2010

Эталонное качество строительства! Монументальный коттедж с московской пропиской.

Немало я видела домов, в частности совершенно потрясающие дворцы на Рублево-Успенском шоссе, но этот абсолютно выходит за рамки мной виденного и общепризнанного. Не стану здесь рассуждать -лучше ли, хуже ли...  Он просто особенный!

 

18.10.2010

Старая Москва. Третьяковская, Новокузнецкая, Ордынка.

Я так любила старую Москву... Чистые пруды, Фрунзенская, Замоскворечье... Да, конечно, понимаю, время неумолимо течет вперед и нельзя хвататься за прошлое...

18.11.2009

Коттеджный поселок  "Сосновый Бор", Маслово, Николина Гора

Новое предложение по Рублево-Успенскому ш., 24 км от МКАД: коттедж 400 кв.м. на лесном участке 30 соток в одном из самых экологически чистых и эксклюзивных районов подмосковья, вблизи Николиной Горы. Коттеджный поселок «Сосновый Бор» премиум класса, утопающий в зелени реликтового соснового бора, непосредственно прилегающий к территории пансионата «Маслово», входящего в систему лeчeбнo-oздopoвитeльных кoмплeкcов Упpaвлeния дeлaми пpeзидeнтa РФ.

16.11.2009

Коттедж на Ленинградском шоссе. Озеро  Круглое.
Великолепное соотношение цены и качества.

Удивительный дом! Замечательный! Люблю! Так люблю, что продавать не хочу! Прихожу показать, уходить не хочется. Сижу, одну чашечку кофе, вторую чашечку кофе...Даже неловко злоупотреблять гостеприимством. А с кошкой поздороваться надо? Надо. А с собакой поиграть надо? Надо.

 

26.06.2009

Пир во время чумы или что наболело у риэлтора...

Как говорится, наболело… Живой и очень характерный пример: Выставляется на продажу дом, продажа не срочная, а супер срочная!

17.04.2009

Хроника агентства недвижимости: безликие...

Вот что у меня вызывает отторжение в риэлторах, так это вялость и отсутствие индивидуальности в работнике. Есть мнение, что агентство недвижимости насаждает в своих рядах некие общепринятые правила поведения для ведения бизнеса. Понятно, что делает оно сие не от хорошей жизни, а в целях создания идеальных «боевых роботов», которые должны добротно окучивать народ, если тот вдруг страстно возжелает продать или купить квартиру в Москве.

Коней на переправе не меняют. Не спешите менять риэлтора.

Вот такое письмо я получила:

Спорная ситуация в работе с риэлтером.

Оговорюсь сразу: я не риэлтер и интересуюсь этой сферой вынужденно: мой шеф продает таунхаус. По местным меркам - это элит. Новостройка, дом сдан.

Был заключен эксклюзивный договор на срочную продажу с одним из старых, крупных и опытных агентств недвижимости города.

Результата нет...

По просьбе шефа я провела простейший анализ рекламных мероприятий, проведенных в целях продвижения объекта, и оказалось, что никто особо ничего и не продвигал. Продажа проводилась в пассивном режиме: клюнет кто-то - хорошо, нет - подождем.

Далее - меня откомандировали в помощь агентству, пришлось срочно разбираться в нюансах рекламы Вашего бизнеса.

Нашими силами (не агентства) был сделан отдельный сайт под объект.

Разместили где-то на сотне досок объявлений по недвижимости и постоянно обновляем, переделали рекламные материалы (они рекламировали агентство, а нам нужна была реклама объекта), запустили листовки в вип-зал аэропорта  и в несколько крупных гостиниц и ресторанов...

Одно "но": все это - с огромными усилиями по преодолению инертности агентства. Казалось бы, у нас общая цель - продать объект, а ощущение, что мы своей активностью им страшно надоели.

Единственным решением, которое предлагает агентство для быстрой продажи, является серьезное снижение цены (тысяч на сто), и аргументирует это ценой застройщика.

Торг реальному покупателю никто не исключал, это все - в обязательном порядке. Но покупателей нет...

Эксклюзивный договор заканчивается через два дня, и, судя по результатам, нам невыгодно работать по эксклюзиву.

Если бы что-то для продвижения объекта агентством делалось - это было бы правильно, а так - вся инициатива исходит только от нас.

Очень не хочется думать, что это особенности местного менталитета: агентство получает эксклюзивный договор и расслабляется - все равно клиент никуда не денется, можно ничего не делать...

Остается только напрямую работать с несколькими агентствами, при необходимости - под договор, гарантирующий оплату нами комиссионных и затрат на рекламу.

Оцените, пожалуйста, как специалист: правы ли мы? Что ошибочно?

А если это просто ситуация на рынке такова - как поступить тогда? Снять с продажи или продолжать активно работать?

Помогите советом, пожалуйста!

Мой ответ:

Честно говоря, прочитав о Вашей проблеме, даже статейку написать захотелось, что я и делаю.

Надеюсь, Вы меня простите за приведенный выше текст, я не нашла там ничего конфиденциального.

Без имен, названия города.

Вполне рядовая для риэлтора и очень показательная ситуация.

Будем считать, что это - Москва, где сплошь и рядом - аналогично.


Если совсем в двух словах, то Вы не совсем правильно все понимаете.

Верней, совсем все неправильно.


Вы сейчас пытаетесь найти иголку в стоге сена. Или кошку в темной комнате, а её там нет...


Судя по Вашему письму, работа Вами была проведена просто-таки огромная! Честь и хвала!

А Покупателя так и не нашли?! Так в чем же дело?

Вы, проделав такой огромный труд, могли бы найти покупателя самостоятельно...

Вы были уверены, что найдете, ведь правда?

А потом можно было бы поставить об этом в известность своё АН... с претензиями... И далее разбираться, мол, они бездельники, а мы -какие молодцы! Но ничего не вышло...

Я Вам скажу, отчего не вышло и отчего Ваш риэлтор ведет себя так вяло.

Причины всего две.

Кризис. Дело в том, что кризис для элитной недвижимости наступил несколькими месяцами раньше, чем кризис на рынке эконом класса. Уже тому чуть больше года, почти полтора.

В то время, когда эконом квартиры росли в цене, как на дрожжах, и народ бежал наперегонки, догоняя несбыточные цены, в элитной недвижимости все замерло в ожидании больших неприятностей.

Я о кризисе знала заранее, верней о каких-то грядущих неприятностях, верней, мне, конечно, никто ничего не говорил, но по поведению VIP клиентов и так все было ясно - жди беды.

Покупательская способность элитного сектора зависит не только от наличия нужной суммы, деньги-то скорей всего есть, но и от прогнозов на будущую экономическую стабильность в стране, от каких-то совсем нам не ведомых кулуарных интриг, от политической обстановки в целом и на местах, от состояния банковского сектора и цены на нефть, от конкретного чиновника...

Не счесть критериев, нам не подвластных.

И будь объект хоть золотым, платиновым или бриллиантовым, но массового (насколько это понятие вообще применимо к элитной недвижимости) спроса пока не наблюдается. Я бы сказала - стабильного спроса не наблюдается.

Элитные клиенты сейчас очень осторожны и решают пока свои коммерческие, как более приоритетные, задачи и более серьезные внутренние политические вопросы. Не до мелочей, у них и так все есть.

Это надо четко понимать.

Покупка новой недвижимости для элитного клиента всего лишь - очередной каприз.  И редко, очень редко — необходимость.

Однако, любой элитный клиент, это — бизнесмен, удачливый бизнесмен.

И, ежели, вдруг, где-то что-то «плохо» лежит, он обязательно это заметит.

Ну, не может не заметить и пройти мимо. Никак не может.

«Плохо» лежит, т.е. очень дешево для данного элитного объекта.

Вот тут-то Вам и понадобится рядом опытный риэлтор, который поможет Вам балансировать на грани возможного и невозможного. И совсем вниз по цене не скатиться, и выжать самый максимум из возможного.

Но, скорей всего, это совсем не Ваш случай. И Ваша цена действительно не соответствует реалиям Вашего рынка. Рынок Вашего города мне не известен, но Вы достаточно много сказали, чтобы понять, что хотите Вы в существующей обстановке запредельно много. И риэлтор это понимает.

И Вас не переспорить, Вы настаиваете.

Ну, что ж, думает риэлтор... вольному-воля... хотите шишки набить -набивайте..

И вот Вы взялись решительно за дело... огромный труд, а каков креатив!

А результат-то где?!

Ну, мы же говорили -бесполезно все это, пока цена так завышена, думает риэлтор.
Совсем дураков не осталось. Ну, совсем.

С Вашим объектом тот единственный покупатель, что бродит на рынке, сравнивает десятки других. И сдается мне, что риэлтор точно знает, что те другие ничуть не хуже и дешевле. Он даже точно знает, по каким другим объектам тот Покупатель бродит. И если объект действительно элитный, точно знает, сколько Покупателей прошло по этому району за определенный период времени, и как их звать, и к каким конкурентам они заглянули. И точно знает, чем дело закончилось, т.е. состоялась ли сделка, и по какой цене реально был продан элитный объект.

 Ни для кого, уж кажется, не секрет, что рекламная цена - это одно, а цена продажи элитного объекта -совсем другое.

И Что воздух сотрясать, если результат заранее известен? - думает риэлтор.

Я Вам объясняю сейчас возможный ход мыслей риэлтора и его дальнейшее бездействие. Поймите, опытные агенты работают рационально. Риэлторы всегда в рынке и знают много больше, чем Вы.

Риэлторы включаются активно лишь тогда, когда это реально требуется и имеет тенденцию к успеху, ну, хоть какой-то шанс...

Либо ведут себя, как сонные мухи, как Вам кажется, когда кто-то вокруг понапрасну сотрясает воздух.

Давайте сейчас не будем рассматривать случай с совсем нерадивым агентом. Надеюсь, Вы выбирали и анализировали, с кем работать.

Если остро реагировать на каждое сотрясение воздуха, а клиенты у нас все и всегда на взводе и в нетерпении (что понятно по-человечески), запросто и быстро можно в дурдом угодить, а жить-то хочется. И без штанов можно остаться.

Раз так активно игнорируют, значит абсолютно не проходная выставлена цена, иначе бы хоть как-то трепыхались бы. Не поверю в абсолютную нерадивость агентов старейшего агентства.

Поверьте, при малейшем звяке по телефону, уши у риэлтора, как у гончей собаки, мгновенно бы навострились и последовала бы реакция.

И Ваша кипучая деятельность, так и не приведшая ни к какому результату, лишь тому подтверждение.

Цена не лезет ни в какие ворота. И точка.

И существует лишь один способ заставить шевелиться риэлтора при нереальной цене - оплачивать каждое Ваше пожелание: и буклеты, и рекламу в СМИ, и время специалиста, подготавливающего эту рекламу... и тд и тп.

Любой каприз за Ваши деньги.

Вот тогда Вы имеете полное право спросить с риэлтора по этому поводу.

В смысле, по поводу объема рекламы.

Потому как при неадекватной цене, о продаже речь все равно не пойдет, в том-то весь прикол...

Даже ежели какой залетный и совсем не в теме Покупатель проявится, перед покупкой он всё одно прорысачит всю окрестность на предмет цен на аналоги.

И если найдет чуть дешевле, будет жестко торговаться.

Вот тут как раз риэлтор рядом очень нужен. Душу вынет, торги проведет грамотно, вытянет самый, самый возможный максимум из текущего положения.

Риэлтору не выгодно отдавать свой эксклюзивный объект даром. Эксклюзивные объекты на дороге не валяются.

И элитные рекомендации на дороге тем более не валяются!

К примеру, у меня в работе есть объекты, которые я так же рекламирую довольно вяло. У меня стоят дежурные маячки тут, там, сям... (где надо, там и стоят, это мои обязательные расходы) там, где им положено быть... Обязательно!

Со стороны поглядеть - их безнадежно мало. Но поверьте, опять же, они как раз там, где быстрее всего проявляется хоть малейший всплеск интереса или даже только возможного интереса. А я, как рыбак на берегу, сижу тихо и как бы сонно, на поплавок поглядываю...

Но уж если хоть какая-нибудь поклевка случится! Уж поверьте, я ринусь в бой, я завалю приготовленной рекламой все пространство вокруг себя!

Но пока я просто дремлю и поглядываю в ожидании лучшего... время не пришло...
Я хорошо понимаю, что искать иголку в стоге сена - занятие на 99,9% - дело бесперспективное, и просто так взять и выбросить немалые суммы денег или потратить уйму времени, я не могу себе позволить, с голода умру. И любой другой умрет.

Ну, а уже если желаете поймать птицу счастья из оставшихся 0,01% - оплатите попытку, пожалуйста, это доргого стоит.

Исходя из всего выше сказанного, у Вас есть два варианта развития событий:

- Надо срочно? Снижайте цену, как советуют Ваши риэлторы. Под чутким руководством. Они рынок лучше знают. И продать дороже им выгодно! И еще потому, что объект -элитный, а продать максимально дорого элитный объект -дело чести, а не только денег.

И коней на переправе менять абсолютно бесполезно, итог будет также печален, пока цена не соответствует реалиям рынка.

- Не хотите терять деньги? Ждите! И кризис когда-нибудь закончится.

И может быть выстрелит тот самый 0,01%.

Но тогда не пеняйте на риэлтора.

Вот Вам аналогия:

Стоят на берегу реки двое,

опытный рыбак и «чайник», впервые взявший в руку удочку.

Опытный открыл немалый чемодан со снастью, долго сопел, колдовал, неспешно так и вдумчиво, выбирая крючок, тут плюнул, там дунул, подошел к одному, только ему ведомому местечку по незаметной тропинке, тихо, уютно устроился, закинул удочку и как бы уснул...

Никакой суеты и шума. Знакомая картинка?

Со стороны посмотреть — бездельник.

Дремлет, одним глазом за поплавком наблюдая.

А как ни взглянешь, тянет рыбку-то, одна другой краше... и снова вроде как в дрёму впадает...

Ну, а что делает наш незадачливый новичок?!

Ой, а шуму-то, а шуму... тсс... всю рыбу уже распугал...

Носится, как оголтелый по берегу... то в одно место приткнется, то в другое шарахнется... Рыбу распугал, рыбаков разозлил, отдыхающих разогнал, настроение себе испортил, устал, как собака, а рыбы нет и нет... И не будет... сами же знаете...

А надо снасть уметь подбирать, рыбку чувствовать, на погоду правильно реагировать, и главное - речку, куда пришел, хорошо знать! Тут ямка, там травка, где щучка, а вон там, вдали - за неделю ничего не поймать.

А в полдень на этой речке вообще делать нечего!

А суетой делу не помочь, весь пар в свисток...

Так и рынок недвижимости — наша река, только кто-то на ней — опытный, спокойный, уверенный в себе, рыбак, а кто-то - «чайник со свистком»...

Со стороны НЕ виднее...

я НЕ видела Вашего объекта…

я НЕ работала в Вашем городе…

я НЕ знакома с Вашим объектом.

Успехов Вам и удачи!

 

 

т. 8-903-678-99-06

При частичном или полном копировании ссылка на сайт www.elreal.ru обязательна.