25.10.2010

О Рублевке... Дома и люди...

Погода дивная сегодня была...

Настоящая золотая осень -солнце, чистейшее синее небо и разноцветье умопомрачительное...

Чудесный день для съездить за город и взять в работу какой-нибудь домик.

Вот я и двинула на Рублевку, пришла заявка на сайт, тянула аж неделю -непогодь, а очень хотелось красивых фотографий и хорошего настроения. Получилось!

21.10.2010

Эталонное качество строительства! Монументальный коттедж с московской пропиской.

Немало я видела домов, в частности совершенно потрясающие дворцы на Рублево-Успенском шоссе, но этот абсолютно выходит за рамки мной виденного и общепризнанного. Не стану здесь рассуждать -лучше ли, хуже ли...  Он просто особенный!

 

18.10.2010

Старая Москва. Третьяковская, Новокузнецкая, Ордынка.

Я так любила старую Москву... Чистые пруды, Фрунзенская, Замоскворечье... Да, конечно, понимаю, время неумолимо течет вперед и нельзя хвататься за прошлое...

18.11.2009

Коттеджный поселок  "Сосновый Бор", Маслово, Николина Гора

Новое предложение по Рублево-Успенскому ш., 24 км от МКАД: коттедж 400 кв.м. на лесном участке 30 соток в одном из самых экологически чистых и эксклюзивных районов подмосковья, вблизи Николиной Горы. Коттеджный поселок «Сосновый Бор» премиум класса, утопающий в зелени реликтового соснового бора, непосредственно прилегающий к территории пансионата «Маслово», входящего в систему лeчeбнo-oздopoвитeльных кoмплeкcов Упpaвлeния дeлaми пpeзидeнтa РФ.

16.11.2009

Коттедж на Ленинградском шоссе. Озеро  Круглое.
Великолепное соотношение цены и качества.

Удивительный дом! Замечательный! Люблю! Так люблю, что продавать не хочу! Прихожу показать, уходить не хочется. Сижу, одну чашечку кофе, вторую чашечку кофе...Даже неловко злоупотреблять гостеприимством. А с кошкой поздороваться надо? Надо. А с собакой поиграть надо? Надо.

 

26.06.2009

Пир во время чумы или что наболело у риэлтора...

Как говорится, наболело… Живой и очень характерный пример: Выставляется на продажу дом, продажа не срочная, а супер срочная!

17.04.2009

Хроника агентства недвижимости: безликие...

Вот что у меня вызывает отторжение в риэлторах, так это вялость и отсутствие индивидуальности в работнике. Есть мнение, что агентство недвижимости насаждает в своих рядах некие общепринятые правила поведения для ведения бизнеса. Понятно, что делает оно сие не от хорошей жизни, а в целях создания идеальных «боевых роботов», которые должны добротно окучивать народ, если тот вдруг страстно возжелает продать или купить квартиру в Москве.

Сколько стоит культурная загородная жизнь?

Когда-то для успешной реализации загородного дома в организованном поселке вполне достаточно было забора, охраны и коммуникаций. Сегодня же искушенных покупателей не удивить даже самым уникальным набором инфраструктуры. Поэтому, разрабатывая концепцию поселка, девелоперы стремятся предвосхищать все запросы потенциальных клиентов. Одним из проявлений такой изобретательности стало появление на загородном рынке недвижимости объектов культурного назначения.

Не время для «культуры»

Несмотря на то, что в последнее время некоторые коттеджные поселки начали обзаводиться культурными объектами в составе инфраструктуры (театры, концертные залы, клубы, галереи и пр.) тенденцией такое явление пока назвать нельзя. Теоретически, казалось бы, такие объекты должны быть востребованы, ведь основной костяк покупателей загородной недвижимости – это люди высокообразованные, с хорошим уровнем дохода. К тому же, в подавляющем большинстве своем, это семейные пары с детьми, для которых объекты «культпросвета» могли бы послужить интересным местом для отдыха. Тем не менее, как свидетельствуют эксперты, разрабатывая концепцию объектов инфраструктуры, девелоперы, в первую очередь, планируют менее «экзотичные» составляющие: игровые площадки, спортивно-оздоровительные центры, салоны красоты и т.д.

«Покупатели, как правило, интересуются наличием в поселке социальной инфраструктуры (школ, детских садов), спортивных сооружений (SPA-, фитнес- центры, бассейн), ресторанов, мини-маркетов, сервисных услуг (аптека, химчистка, банкомат), а не культобъектами, - заявил Интернет-журналу о недвижимости Metrinfo.Ru Юрий Синяев, директор по маркетингу компании «Конти». - Более того, на сегодня не так много проектировщиков и застройщиков уверены в том, что крупные поселки должны быть обеспечены различными спортивными и бытовыми объектами инфраструктуры, что уж говорить о культурном составляющем».

При этом, как полагает эксперт, если все же принимается решение о строительстве культурного объекта, то лучше возводить проекты, строительство которых не потребует значительного вложения средств, и чтобы в дальнейшем эти помещения можно было использовать для других общественных мероприятий (клубы, танцплощадки, концертные залы).

«Идея постройки в поселках объектов культурного назначения хороша не только для привлечения новых клиентов, но и для реального извлечения дохода из создания такого клуба или театра, - считает Сергей Михеев, руководитель департамента продаж компании «Сапсан». - Но, к сожалению, большого опыта ведения подобных проектов, у российских застройщиков пока нет. Да, такие примеры встречаются на загородном рынке недвижимости, но пока это не очень актуально, а единичные случаи я не стал бы рассматривать как тенденцию».

Клубная доминанта

В тех редких поселках, где все-таки встречается культурная инфраструктура, она чаще всего представлена клубным помещением. Хотя конкретное их назначение де-факто уточняется уже самими жителями поселка. Однако, принимая во внимание, что основная масса подобных проектов сконцентрирована на престижных западных направлениях (Новой Риге, Рублево-Успенском шоссе), такие объекты не могут стать серьезным стимулом для покупки коттеджа именно в этом поселке. «Поэтому некоторые девелоперы идут дальше, четко описывая функции «культурного» помещения, - поясняет Григорий Алтухов, советник президента компании ФСК «Лидер». - Это может быть элитный клуб для жителей поселка, например - сигарный, чайная, художественная школа (в основном - для детей) и т.п.».

Счастливые исключения

И все же неверно было бы утверждать, что объекты культурного назначения в коттеджных поселках ограничиваются одним лишь клубным форматом. Характерной иллюстрацией поселковой культурной жизни могут служить функционирующая картинная галерея в Жуковке, а также концертный зал и галерея на Николиной горе.

Не менее интересной является своеобразная идея создания детской театральной студии, реализованная в «Резиденции Бенилюкс». Здесь же при студии предполагается разместить и картинную галерею со сменной экспозицией. Кроме того, проектом предусмотрено также создание ледовой арены.

Сцену для проведения концертов на открытом воздухе планируется разместить также на территории общественной зоны ТРЦ «Павлово Подворье» (16 км Новорижское шоссе, в непосредственной близости от поселка «Павлово»).

Особого внимания заслуживает новый уникальный концертный зал Luxury Village, расположенный в легендарной Барвихе (7 км Рублево-Успенское шоссе), который был недавно торжественно открыт выступлением всемирно известного музыканта, сэра Элтона Джона.

Следует также отметить, что в поселках имеют право на существование также музеи, правда, такие случаи единичные. Так, например, в поселке писателей Переделкино находятся музеи Б. Пастернака, Б. Окуджавы, К. Чуковского. А в поселке «Новь» (Рублево-Успенское шоссе) – фотоэкспозиция, посвященная Сергею Королеву. Кстати, данный поселок имеет и другую отличительную особенность - на его территории построен храм.

Впрочем, в настоящее время застройщики крупных проектов нередко предусматривают в проектах возведение церквей. Подтверждением тому служит православный храм Александра Невского, построенный в поселке «Княжье озеро» (24-й км Новорижского шоссе).

Игры со стоимостью

Так ли интересует покупателей загородной недвижимости наличие объектов «соцкультбыта» в поселке, и способна ли культурная инфраструктура повлиять на стоимость проекта?

На сегодня нет однозначного мнения по поводу того, насколько в поселках необходимы объекты культурного значения. Некоторые эксперты довольно скептически относятся уже к самой идее постройки в поселках подобной инфраструктуры. «Наличие объектов культуры, по сути, не повысит спрос и ценность в глазах покупателей, - считает Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест». - Во-первых, на концерты люди ездят в специализированные заведения (те же клубы, залы, тем более что у каждого, например, московского клуба уже сложилась своя «тусовка»). Во-вторых, данные объекты на территории поселка не могут быть востребованы в связи с их низкой доходностью, ведь чтобы площадка работала нужно проводить концерты и выступления практически каждый день, а количество жителей поселка ограничено».

В свою очередь, специалисты компании «НЛК Домостроение» считают, что проектирование подобных объектов должно решаться на уровне создания концепции посёлка. «Если мы виртуально допустим, что делается «посёлок художников», то наличие помещения под выставку-галерею, на мой взгляд, необходимо, - рассуждает Антон Маталыгин, заместитель генерального директора компании «НЛК Домостроение». - Если по каким-то причинам после анонсирования концепции мы эту галерею строить не будем, то спрос, разумеется, снизится на пару десятков процентов».

В целом, как утверждает эксперт, для элитных поселков наличие дорогой культурно-спортивной инфраструктуры значительно поднимает рыночную цену на дома, так что затраты на сам инфраструктурный объект оказываются значительно меньше дополнительной прибыли от подорожавших домов. По оценкам аналитиков компании ФСК «Лидер», при продуманных архитектурно-планировочных решениях и грамотном позиционировании, подобные объекты могут повысить цены в поселке до 15-20% относительно прочих предложений.

Впрочем, востребованность объектов культурного назначения жителями поселка прямо пропорциональна классу предлагаемого жилья. Чем ниже класс поселка, тем меньший эффект будет оказывать инфраструктура на цены домов. Для недорогих поселков эффект и вовсе может оказаться обратным - спрос на дома снизится из-за больших будущих расходов на содержание объекта инфраструктуры.

Что оплачивают жители

Определяющими показателями расходной статьи «культобъектов» (как, впрочем, и любого другого дополнительного объекта инфраструктуры) является схема их работы (закрытая – только для жителей, открытая – для всех желающих).

В элитных поселках содержание таких объектов, как правило, ложится на плечи жителей, так как такие поселки обычно закрыты, «проходной двор» там сделать никто не разрешит. Между тем, для весьма обеспеченных жителей не представляет проблемы оплатить существование «модной фишки» или свое хобби, даже если это будет стоить по 3-5 тыс. долларов с домовладения. Поэтому со специфическим объектом в поселке класса de luxe на 10-20 домов всё достаточно ясно. А вот в менее пафосных поселках, резонно замечает эксперт, вопрос содержания подобной инфраструктуры может стоять крайне остро: довольно редко подобные объекты могут выйти на уровень самоокупаемости, а тем более - приносить прибыль владельцу.

«Содержание таких объектов довольно дорогое удовольствие и затраты связаны в основном с организацией самого клубного «процесса», - комментирует ситуацию Алексей Сиднев, управляющий партнер компании «МТ Девелопмент». - Однако практика показывает, что в большинстве своем кэптивные развлекательные объекты не могут существовать, обслуживая только внутренний спрос жителей поселков, в которых они расположены. Причем это касается как клубных проектов, так и кварталов. Даже если такие объекты изначально позиционируются в формате «только для жителей», то со временем доступ к ним открывается извне. Соответственно, в таком случае расходы по содержанию снимаются с плеч жителей».

По оценкам аналитиков компании «НЛК Домостроение», обычный тариф в экономичных поселках, не нагруженных культурной инфраструктурой (кроме простых спортплощадок/прогулочных зон) составляет 5000-10000 руб/мес на домовладение. В поселках более высокого класса, где есть элементы культурно-развлекательной инфраструктуры тариф может быть порядка 10000-25000 руб/мес. В элитных поселках возможны самые разные схемы оплаты инфраструктуры, поэтому дополнительно жители могут платить и 10000 руб/мес, и 50000 руб/мес.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

Как видим, проблема развития общественно-культурной жизни в загородных поселках вызывает экспертов на споры. С одной стороны, строительство клуба или театра займёт земельный участок, на котором можно построить дом и продать. А с другой - наличие подобного объекта, по мнению некоторых экспертов, поднимет цену на остальные дома. С одной стороны, вроде как «престижно», с другой стороны – за зрелищами все равно едут в столицу. Но попытаемся сделать вывод – чтобы быть востребованным, «культобъект» должен очень точно отвечать интересам, людей, живущих в конкретном поселке или, что еще лучше – соседних поселках. В противном случае, он рискует оказаться никому не нужным «довеском», содержать который никто не захочет.

metrinfo.ru